自宅購入で資産形成は可能なのか！？自宅は購入と賃貸のどちらが得か！？

こんにちは堅実投資家のタイセイ(@investertaiseih)です。

A子ちゃん

家は購入するべきか賃貸にするべきか
迷っているんだけどどう思う？

自宅を購入することでメリット・デメリットが
あるのでその辺も踏まえて考えた方が良いよ。
今日はその辺の話をするね～。

タイセイ

皆さんは自宅購入に関してどのようなイメージを持たれてますでしょうか。

資産運用に興味ある方なら一度は耳にしている書籍、「金持ち父さん、貧乏父さん」で「自宅は負債」ということが書かれておりそれが知識として頭に残り自宅を買うことを止めたり、ちゅうちょしている人も多いかもしれません。

今日は10年前に自宅を購入した筆者の体験談にて自宅を購入して資産形成が可能なのかを題材にしてみます。

※この記事は5分程度で読めます。

自宅の購入条件

私は10年前の2009年に以下の条件で自宅を購入しました。

こればかりは、たまたまタイミングが良かっただけですがリーマンショックが2008年なので地価がかなり安く売られている時期でした。

都内新築戸建て

約4000万(諸経費込み）

頭金1000万円

3000万円35年ローン0.075％変動金利

残債2000万円前後

10年前にこんな条件で自宅を購入しました。

そして地価の値上がりも言われるようになり1年前に試しに査定をしてみたら4000~4300万円という査定額が付きました。

仮に4000万円で売れば10年間無料で住んで尚且つ残債が2000万円なので

ローンを返しても2000万円のお釣りがくるというビッグなお小遣いが入ることになります。

これはある意味儲かる王道の不動産投資のやり方と同じです。

10年前は土地の相場がかなり安い時期だったのと買った場所の町が人気が出て地価が上がりました。

これは堅実投資家の私としては何とかして自宅を売却したいと思い、

家族で引っ越せる賃貸をじっくり探すことになりました。

賃貸の内見

いくつか内見する候補を見つけて週末にまとめて内見しました。

その後すぐ家族で引っ越すのは以下3点、相当に高い壁があることを初めて痛感しました。

①奥さんはママ友のネットワークがその地域で出来上がっており保育園を変更したくないので今の場所からあまり離れないで探したい

②戸建てに住むと子供が走り回っても苦情が来ることは先ず無いので走り回るのが当たり前のようになっており賃貸の内見の際に子供が走り回ったら下階から2分位で苦情が来て驚愕しました。(住んだら大変）

③土地が上がったのと同様に家賃も高くて毎月のローンと比較すると家賃が倍以上になってしまう。

売却益の2000万円は家賃約10年でなくなってしまう。

これら3点を総合的に判断し結局我々にとっては現状の自宅よりも良い賃貸は無いという判断に至り売却を断念することになりました。

住宅ローン金利はめちゃくちゃ低いので余剰資金は繰り上げ返済には回さずに8割以上運用しています。

資産形成を第一優先するなら

自宅は後回し

余剰資金で株式投資などの金融商品を購入して資産増大に努めるのも良いと思います。

もしくは更に専門的な知識が必要なので勉強が必要ですが、家を買う頭金を使い、アパートやマンションなどの収益不動産を購入して家賃収入を得て

家庭の財政に余裕が出来てから自宅購入しても遅くはありません。←これは奥さんの理解を得ることは中々難しいですが。

理由として収益不動産のローンを組むよりも住宅ローンを組む方が明らかに簡単だからです。順番が逆になり住宅ローンを組んでから収益不動産のローンを組むのは前者よりは難易度が少し上がります。

ちなみに私は住宅ローンの後に収益不動産を購入してますので出来ない訳では無いです。

購入後に売却の場合

既に自宅を購入していて物件の地価が上がっている場合で、もしもフットワークが軽い家庭なら自宅を売却してこれらも選択肢になるでしょう。

①一時的に賃貸に住んで相場が下がったら売却益の一部を頭金にして場所が今より良くて地価が下がりずらい今よりもグレードアップした家を買う。

②一時的に賃貸に住んで相場が下がったら場所が良くて価値の下がりずらい中古でなるべく安い家を買う。

※相場が下がるタイミングが中々来ないというジレンマはあるかもですが上手く行けばどちらも良い資産形成になりそうです。

戸建てだから出来たこと

参考までに戸建てだから出来たことをまとめてみました。

①子供部屋にトランポリンをおいて小さいうちから体幹が鍛えられた。(マンションなどでは騒音で出来ない）

②バルコニーでプールが出来た。(マンションでは禁止されている）

③各自部屋がありプライバシーが守られる。

④高層マンションなどと比較すると外出が億劫にならない。

⑤子供が小さいうちから階段の上り下りで体を鍛えられる。

⑥戸建ては土地全て所有権なので建て替えなども可能。

戸建てのデメリット

①マンションと比較すると防犯上のセキュリティが弱い。

②暖房代がマンションよりも、かかるなどです。

偏見かもですがこれ位しか思いつかない

自宅購入と賃貸の実際かかる費用の比較

これはあくまでも私の事例で言うまでもなく購入時期や場所、スペックによって大幅に異なります。

32歳に購入して寿命80歳で考えた場合です。

見てお分かりの通り購入の方が断然安いことがわかります。しかも一般的にはマンションの場合は賃貸よりも分譲の方が作りが良いです。

その上でも購入の方が安いので例え良く購入の場合で言われる30年後に無価値だとしても購入の方が得だということがわかります。

例えば土地値のみで売却出来ればその分は丸々プラスになります。

私の場合は頭金を2割入れてたり繰り上げ返済をしてますがフルローンにして繰り上げ返済も無しであれば一時的な資産の減りも無くその分投資に回すことも出来ます。しかも10年間は住宅ローン控除で毎年の固定資産税分の税金は賄えました。

ちなみに長生きするほど購入の方が特になり賃貸の方が損になるので賃貸は長生きリスクがつきまといます。

まとめ

今回のケースでは実際かかる費用で考えると明らかに購入の方が得になります。

そして資産形成として自宅は買う時期や場所によっては大いになりうる！！

ただ家族もいて買うタイミングや売るタイミングを図るのは難しいのと、

家に長くいるのは奥さんなのでどうしても奥さん主導で決めることになるので初めから資産形成の意図を話しておき高くなったら

売却するとお互いに決めた上でならお互い納得しやすいでしょう。

子供がいると尚更腰が重くなりますのでご注意を！

資産形成という面では結局売却しなかったので最初から買わずに頭金を運用してれば結構今頃資産が増大してそうに思いますが、今は頭金なしで購入するのも一般的だし住宅ローンが3年延長で13年になったのでローンを払いながら資産形成は十分可能かと思います。

そして何といっても家を買ったことで得られた充実感や家族の満足感を考えると買って良かったと思っています。

あとは最近まで高かった不動産の相場も徐々に下がってきています。

特に今後コロナショックを受けて景気低迷の可能性が高いので遅れて不動産価格も下がってくることが予想されます。

そういったタイミングで資産価値の下がりずらい土地の家を購入出来ればさらに10年後に地価が上がっている可能性も十分あり得ます。

もし迷われているなら一度住みたいエリアで購入と賃貸で実際トータルでかかる費用を比較してみると良いです。

またリスクとしては転勤などの可能性がある人もいます。

家探しは巡りあわせなので本当に気に入る家や土地が見つかるかどうかや人生において何を優先するかで検討されてはいかがでしょうか。