自宅売却して新たに購入した話

こんにちは～こんばんは～堅実投資家のタイセイ(@investertaiseih)です。

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結婚と同時に購入した新築戸建てを15年経って売却しました。

そこで今日はその辺の経緯について詳細をお伝えします。何か参考になれば幸いです。

自宅査定から賃貸物件の内見

皆さんもご存じの通り不動産市場は大きな右肩上がりの現状です。

私も2～3年前から何度か自宅査定をしており購入時より高く売れると言うのが分かっていたので売却を常に視野に入れていました。

ただ家族持ちで家を売却するにも気軽に居住地域を変えることが出来ません。

妻もママ友のコミュニティが形成されているし子供も友達がいる小学校を転校したくない状況です。

そこでまずは同じ地域で賃貸を検索サイトで探し何件か内見をしました。

以下の2020年1月の記事に詳細ありますが賃貸では現状のローン8万円から倍以上になり居住面積も明らかに狭くなりQOLが爆下げしそうです。

自宅購入で資産形成は可能なのか！？自宅は購入と賃貸のどちらが得か！？

戸建に慣れて育った息子が内見中の部屋を少し走ったらほんの2～3分で下の住人から苦情が来ました。これはさすがに無理だね～と妻と話して賃貸マンションに住むと言う選択肢は我々家族には完全に消えていました。

だからと言って新たに同じ地域で購入したら15年前と比較してかなり高額になります。

当たり前ですが高く売却出来るという事は自分が新たに購入するのも高額になるという事です。

自宅売却の事例

そんな中でも妻の友達でも自宅を売却して20年前の購入時より2000万円高く売却して売却益で余裕な暮らしをしている話や私の周りでも購入時より高く売れた話は頻繁に聞くようになりました。

ただ大概は離婚などでやむ負えずに売却することになり結果プラスになったと言うパターンが多かった。

大概は高く売れても同じ地域に住むには家賃は高いしましては購入も高くて買えないので高く売れると分かっていてもそのまま住んでいると言う人が多い印象です。

都内23区内埼玉寄りの駅から15分程度で戸建3000万円で購入して10年経って離婚して3600万で売却出来たとか。ローン残債2200万くらいだから1400万を2人で割ったらしい。マイホーム購入時に離婚の事は考え辛いけど人生何があるか分からんから、なるべくリセールバリューを意識して買うのは重要だね。

— たいせい@堅実冒険投資家×ブログ (@investertaiseih) September 3, 2023

https://twitter.com/investertaiseih/status/1725108896187175133

https://twitter.com/investertaiseih/status/1744304291211624929

近所に激安物件でチャンス到来

そんなこんなで売却して引っ越すことなどほとんど諦めて家族でも誰もしばらく考えなくなり数年月日が経ちました。そんなある日、近所に住む知人が近くに売り出し物件があるので内見しに行こうと誘われて見に行くことになりました。その物件が激安な理由として所有権では無く借地権でした。

借地権に関してほとんど知識が無かったので色々調べてみるとこの物件は普通借地権で30年ごとに更新で更新料を払えば自由に更新が可能で途中売却も可能とのことでした。実家が持ち家の人は分かると思いますが自宅を相続されてもあまり嬉しくないですよね。私ならむしろその分の現金の方が良いです。

子供にとっても恐らく自宅を相続されても嬉しく無いだろうと言う考えがあったので所有権にこだわらなくても良いという結論になりました。

建て替えや売却など地主の許可が必要なので自由度や購入金額が安い分売却価格も安くなるけど同じ地域にこの金額で住めるなら賃貸より遥かに毎月の支払いも安くなりしかも今の自宅を売却すれば手残りも大きくなると言う認識があったので前向きになりました。

妻と子供も新築にまた住めるという事でノリノリだったので内見の翌日には購入を決意していました。

自宅購入から売却業者選定

自宅はすんなり購入出来ましたが次に自宅を売却しないとなりません。

しかも新居引っ越しまでの半年という期間制限付きです。不動産一括査定をすると色んな不動産業者から営業電話があります。どこを信用して良いか正直分からないし査定が高いだけで決めるのも専任売却の依頼を取るために高く出している可能性すらあるのでその業者を信用して良いか不明です。

そこで白羽の矢が立ったのは今の自宅を売ってくれた営業マンです。

まず自分と波長が合ったのと15年前当時ですが何件か内見する際に必ず最初にその物件のデメリットを伝えてくれました。中々営業マンでデメリットを伝えるのってリスクですよね。

それを毎回必ずデメリットから伝えてくれました。恐らくこの担当者の手法なのかもしれないですが自然体だし夫婦共々信頼しておりこの営業マンから購入して良かったと思える人で私にとってのリアル正直不動産です。

自宅売却価格決定

自宅売却の不動産業者が決まりまずは売却価格を決めなければなりません。

また営業マンからのアドバイスにより念のため個人の購入者が現れなかった場合の業者買取り価格も査定しました。

業者買取の場合通常2割程度安くなりますが最悪この値段では業者に買い取ってもらえると言う保険になります。

そして依頼する担当者が持ってきた売却査定は高めに出るAI査定より2割高い価格でした。

他の業者と比較して一番低い所と1500万の開きがありました。

担当者は高く出過ぎてしまいましたって笑ってましたｗ

さすがに同じ地域でも高すぎる印象だったのでそこから500万下げて他の業者より1000万円程度高くて同じ地域でも少し強気値段設定で不動産サイトに出しました。

売却決定

ホームズとかアットホームとか各サイトに掲載すると初日に問い合わせがあり内見がすぐに決まりトントン拍子で買い付けまで決定しました。

決め手は立地と無難な間取りでした。掲載サイトをその間よく見ていましたが同じ地域でも中々売れていない物件もあり原因を考えてみましたがやはり間取りが使いづらそうなのがあったので一般的に子供1人か2人で家族3人から4人でも使いやすい３LDKとか４LDKが無難だと思います。

また自宅の売却益は3000万円特別控除という制度があり通常は売却益の20.315%の税金が掛かりますがそれが丸々非課税になります。これはかなりありがたい制度です。使える人は制度が無くなる前になるべく使っておきましょう。

デメリットとしては新たな自宅購入では住宅ローン控除が使えません。ただ私はある方法で住宅ローン控除を再度使う予定です。それは簡単な話で元々私名義で住宅ローンを組んでましたが新しい自宅は妻名義で住宅ローンを組む事です。財布が一緒なら払う金額は同じですからね。これで住宅ローン控除をまた得られるので御の字です✨

感想とまとめ

2009年という絶好のタイミングで購入出来たのはその当時にたまたま結婚して元々結婚したらすぐにマイホームを購入したかっただけなので紛れもなく運ゲーだし15年経ってそろそろリフォームを意識するタイミングで格安な物件情報が入って来たのも、絶好の売り手市場で売却出来たのも全て運ゲーです。

運ゲーだけどそれまでの準備や売却したいという意識があったのですぐに動けました。意識していなかったら完全にスルーしちゃってました。また不動産営業マンなど多数の良い出会いによるめぐりあわせで引っ越し含めた諸々の準備も大変でしたがなんとか無事に済ませることが出来ました。

不動産は市況に左右されるので中々思い通りに行かないことも多いですが既に都内近郊や主要都市やその近郊で購入されている方は特にですが購入時と同じくらいの価格だったり購入時より大幅に高くなっている可能性もあるので皆さんも売却する気が無くても今後何があるか分からないのでいざという時にすぐに動けるように自宅の査定は一度出してみることをお勧めします。そして借地権も含めて物件の視野を広げておくと可能性が広がるかもしれません。