住宅ローンは固定金利か変動金利か

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先日ツイッターで実施したこちらのアンケートに関して結構関心高い人が多そうなので深掘りしました。

https://twitter.com/investertaiseih/status/1475034024204959747?s=20&t=MN7Htaylpz9IL4bwxvmqag

あくまで個人の一意見ですので参考程度に見て頂けたら幸いです。

※この記事は3分程度で読めます。

こちらも参照☞マイホーム頭金問題

→マイホーム購入して11年。良かったこと、悪かったこと

固定金利か変動金利かアンケート結果から考察

アンケート回答で閲覧者を除くと6割以上の人が変動金利を選択してたのは少し驚きました。

最近の超低金利を鑑みると固定金利を選択する人ももっと多いかと思っていました。

もしかしたらこれは私のツイッターのフォロワーが投資家が多いのが一因かもしれません。

ではそれぞれ見解を後述します。

変動金利にした方が良い人

私がもしもこれから自宅を購入するとしたらまた変動金利を選ぶでしょう。

ただ自分の周りの人に相談された場合は人によっては固定金利を勧める可能性もあります。

変動金利の魅力は何と言っても低金利なところで毎月の支払いを低く抑えられます。デメリットとして将来的に金利が上がる可能性が有り予想がつきづらい事でしょう。

そこで資産管理がしっかり出来て機動的に動けるのなら変動金利で機動的に動く自信のない人は固定金利にした方が無難だと思います。

つまり毎月の支払いを少しでも少なくしてその分を自分で有利になる資産運用をして金利高騰に備えられる人ってことです。

 固定金利にした方が良い人

自分で資産運用など資産管理が出来ない人は無難に固定金利にすれば毎月の支払い額は変わらず安心感があり良いでしょう。逆に自分で資産運用出来て機動的に動けるなら断然変動金利の方が良いです。

長島修氏の意見として仮に金利が爆上げしてしまった場合は現状住宅ローンを組んでいる人は変動金利の人が6割なので住宅ローン破綻者が続出して政府が関与せざる負えない状況になるだろうとのことです。明らかにそうなると経済的に大打撃なのでなんらかの対策を講じる可能性があるという事です。

いずれにしても未来は誰にも分らないので不安な人は少し高い金利を払って将来の安心を買うということになります。

変動金利のルール

通常、半年に1度の金利の見直しがありますが、仮に金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけでは無く住宅ローンの変動金利には、「5年ルール」というものが定められています。金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないとうものです。

さらに、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないというルールも定められています。例えば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額ということです。これは大幅に毎月の返済額が変わらないようにするための規則であり、「125％ルール」と呼ばれています。

住宅ローン11年変動金利の状況

私自身住宅ローンを組んで11年経ちますが当時変動金利を選択して大正解でした。

店頭金利2.475％で優遇金利1.7％で0.775％の金利でした。

今のところ11年経ってもこの0.775％は変わっていない状況です。

優遇金利は35年続くので仮に店頭金利が4%にまで上昇した場合は1.7%引かれて2.3％になります。

頭金を2割入れたこともありローンの4割を既に返済しているので今後金利が上がっても残債が減った分影響は小さくなっていきます。

まあ今となっては頭金2割入れない方が良かったと思ってますがw

こちらも参照☞マイホーム頭金問題

金利は返済初期ほど残債が多いので影響が大きく後期になるほど残債が減り影響が小さくなっていくのを理解しておいた方が良いでしょう。

例えば3000万円を0.775%変動金利で金利が変わってないと前提すると35年ローンの場合は毎月8万円前後の支払ですが返済初期の利息分は19000円前後ありますが10年後は約2100万円に対しての利息なので利息分は14000円前後、20年後は1300万円弱に対してなので9000円前後になります。

それを踏まえると初期ほど残債が大きいので低金利を享受した方が良いので「期間固定でその後変動金利」を選択するメリットは少ないのは容易に理解出来るでしょう。

世間の声

https://twitter.com/toshiooson/status/1589747020088180736?s=20&t=k8fCAIoWFtfZCBDgyQxnrg

住宅ローン変動金利を選択してる人が7割以上っていう事実に「安いってだけで安易に組んでる人が多すぎる」とか全期間固定金利派が勝利宣言してるけど、彼らも「安心だから」という安易な理由で固定選択してないか…？5年前に変動選んだ人はこの先多少上がってもすでに全期間固定派に勝ってるんじゃ…

— な あ (@jqx5iG8BEhk6gBm) November 9, 2022

https://twitter.com/Hey__FIRE/status/1589051277006475267?s=20&t=k8fCAIoWFtfZCBDgyQxnrg

家を購入している患者さんが多いので一言。
来年４月に黒田総裁の任期が終わりますが、日本も利上げの流れになります。いまのうちに住宅ローンは変動金利でなく固定金利にしたほうがいいです。
ただ、来年はリーマンショック並みの不況がくるので家を買うのは再来年以降が値段が下がると思います。

— ふくろうこどもクリニック (@kk21272406) November 11, 2022

https://twitter.com/kinomichi_blog/status/1588847090272174080?s=20&t=k8fCAIoWFtfZCBDgyQxnrg

緩やかなインフレを目指して国が動いているなら、住宅ローンは変動金利よりも固定金利の方が有利なんじゃない？これから35年の間に物価上昇、金利上昇が起こらないと断言できるかね？俺は多少金利が高くても今底だしリスクにビクビクしたくないから固定金利一択。インフレ、賃金上昇、好景気かもーん！

— ぞん太郎さんは世界でいちばん妻が好き@介護職2年目。認知を促し、世の中に嬉しい変化をもたらさん！ (@zontaro89) November 10, 2022

人生で一番大きな買い物と言えるマイホームなので皆さんが後悔の無い購入が出来ることを祈っております。