投資

マイホーム頭金問題

2021年6月12日

こんにちは～こんばんは～堅実投資家のタイセイ(@investertaiseih)です。

自己紹介はこちらをご覧ください。

以下のツイートが反響いただいたので深堀り致します。

何かひとつでも参考になれば幸いです。

 

こちらの記事も参照☞自宅購入で資産形成は可能なのか！？自宅購入と賃貸どちらが得か！？

マイホーム購入して11年。良かったこと、悪かったこと

※この記事は3分程度で読めます。

銀行員、FP、親に相談しても無意味

まず銀行員はリスクを減らすためにも頭金を入れることで優遇があるとお勧めしてくるくらいなので決してフルローンをお勧めすることは無いです。

FPもなるべくリスクを減らすという発想なので頭金を入れることをお勧めするでしょう。

親に関しては一昔前は高金利だったので高金利の時代に融資を受けていたらなるべく頭金を入れた方が良いという発想になるのは当然ですが

現状の低金利時代に頭が追い付いていっていないと言えるでしょう。

頭金を2割入れると金利優遇

マイホームを購入するのに2割の頭金をいれたほうが良いという話をよく聞きます。

2割頭金を入れると銀行によると思いますが0.5％など金利優遇が受けられたりします。

現状変動金利で0.4%前後、固定金利でも1%台前半という超低金利の時代です。

仮にこの同僚のように全資産1000万円を頭金にした場合はいざという時の資金が枯渇してしまいます。

現状私が同じ立場だったらemaxis slimオールカントリーなどに入れておくという手法をとるでしょう。

もちろん米国が今後も最強と思えればS&P500や全米株式でも良いでしょう。

いずれにせよ長期であれば手堅く4%程度の平均利回りは取れるでしょう。

 

投資で年利４％は難しいという批判に関して

毎回あるこのような批判に対しては平均回帰の法則である程度は説明がつきます。

短期間では上げ下げを繰り返しながら長期間では平均に回帰するという法則です。

1802年から2002年の米国市場は平均約6.5％の利回りを上げています。

この間には1929年の「ウォール街大暴落」や、1979年の「ニクソンショック」、1987年の「ブラックマンデー」、

2001年の「ITバブル」など沢山の大暴落を繰り返してきました。

世界株でも平均4～6％程度の利回りが見込めます。

それらを可能にするのが長期・分散・積み立てなのです。

米国や世界株のインデックスを買って20年以上など積み立てをするだけで長期・分散・積み立てが可能になります。

それでも丁度資金を使いたい時に暴落してたらどうするんだと思う場合はその分の備えで数年分の現金や逆相関になりやすいゴールドを持つなどで備えれば良いでしょう。

その辺の詳細を知りたい方は以下の書籍がお勧めです。

 

フルローンで投資に回した人の成功実例

頭金入れずにフルローンで投資に回した方からリツイート頂きました。

元本2577万円が7年で4320万になっていてビックリしました。

7年で約60％の値上がりなので年平均8.5％です。

ここまでの好例は今後直近であるかは不明ですがこれだけポテンシャルがあると言えるでしょう

 

投資初心者には難易度高い

とは言え投資をしたことない人や投資をして間もない人、慎重派の人は特にフルローンにしてその分をインデックス投資に回すと言うのはメンタル的に難易度が高いと思います。

11年前に私もマイホームを購入して頭金を2割入れています。その時はそのような知識が無かったので何の疑いもなくそうしました。

2割頭金を入れたことで良かったと思えたのは残債が少ないのでメンタル的に楽なのと毎月の返済額が抑えられたことです。

ただ今思えばそれを投資していたら今頃FIRE出来るくらいの資産は築いてた可能性の方が高いのでこれから購入するという人には「こんな方法もあるよ」と教えたいです。

 

同僚の場合は奥さんや頭金を出来るだけ出すようにアドバイスをくれた親も説得しなければならないので尚更難易度が高いと思います。

その辺は当たり前ですが強制は出来ないので自分が納得出来るように書籍などで学んでみて説得してでも投資に回したいと思えるかどうかで更にその上で説得出来るかどうかなので

中々ハードルは高いと思っています。年末くらいまで猶予があるらしいので今後どうなったかをウォッチしていこうと思います。

家を買うならこれだけは抑えたい

ペアローンでも片方の収入で余裕で支払える額

ペアローンにするとお互いに住宅ローン控除が受けられるので税金面では有利になりますが

融資可能金額が上がりマイホームの予算が上がってしまう人が多いので特に気を受けましょう。

ペアローン自体が問題ではなく融資が通るからと言って予算を上げてしまうのが問題です。

どちらかが仕事を辞めたり何かあった時を想定しましょう。

最初から片方の収入でも毎月余裕で支払える金額であればリスクヘッジになります。

賞与払い無し

会社の業績次第の賞与払いを当てにしなきゃいけない予算だとしたらそもそも予算オーバーです。賞与はあくまでも予備費として考えましょう。

フルローンでも2割以上貯めた実績

マイホーム購入時の年齢にもよりますが一番多い層で30代前半だと思うのでそれまで資金を貯めた経験が無いのにマイホームという贅沢品を買うべきでは無いと思っています。

貯めた実績があれば購入後もすんなり貯められるのでイザという時のリスクも軽減出来ます。

相場よりなるべく安く買ってリセールバリュー(売却時の価値）も考慮しよう。

現在は3組に1組が離婚していますので離婚が珍しいことではなくなりました。マイホーム購入時は幸せの絶頂期の人も多いので決して離婚のこととか想像も付かないと思いますが最悪の事態も想定した上で大きなリスクが無いかも考慮するべきです。

中古も視野

通常新築は住んだ瞬間で2割下がると言われています。新築には特に広告費が上乗せされているからです。

もちろん安い時期や相場より安い物件であれば例外も多数あるので新築よりも中古の方が相場より安い物件に出会える可能性は高いです。

頭金を投資に回したシミュレーション

まとめ

以上を踏まえるとこれから買われる人は、一人でも余裕で支払えてしかもそれ以外で蓄えることも出来て、

超低金利化の今の時代はなるべく頭金には資金を使わずに運用で金利以上の利回りで回した方が資金効率が大きく変わるということも視野に入れておきましょう。

これがもちろん絶対の正解というわけでも頭金を入れずに投資に回すことで確実に得られる利回りというわけでは無いので自分なりに調査して納得行く買い方で後悔の無いマーホーム購入になることを願っています。

 

※本記事を読んで生じたいかなる損害も一切、責任は持てません。

最終的な売買判断は自己責任にてお願いいたします。

 

 

 

 

15年以上経験を積み堅実な投資手法で毎年着実に平均10％以上の利回りを上げています。『これだけは知っておきたい一番大事なお金のこと：一億総投資家時代の賢い生き方』にてAmazon電子書籍5部門1位。投資の儲けは我慢料。モットーは成功するまで続ければ失敗しない。不幸はお金である程度防げるけど幸せは人間関係でしか得られない

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